文章首发于“深圳房客会”微信公众号

01 新房、二手房成交数据

2023年4月1日-4月18日，深圳市新房住宅共成交1685套，二手房住宅共成交1794套，日成交量见图示。

(资料图片仅供参考)

02 一线市场分析

三月底以来，二手房市场成交量持续下滑，实际带看量比二月份减少了一半。但是，业主的心态普遍有所提高，目前市场卖房形势十分严峻，我们南山和宝安的客户经理反馈，许多业主依旧坚持高价，宁可撤盘也不愿再降价。

—— 合正汇一城，一套115平4房，中间楼层东南向，去年年底，业主报价为950万，900万左右也有机会成交，但一直没能成交。今年3月，市场成交出现了些许回暖，大部分成交价都有小幅上涨，业主心态也发生了变化，房屋报价上调至1000万，同时也明确表示，“低于1000万不卖”，不过随着市场热度再次降低，业主干脆撤盘不卖了。

—— 金泓凯旋城一期，157平4房，南北通透中高楼层，今年2月初业主报价1800万，高于当时市场成交价152万，相同的户型在今年1月份成交价仅1648万，挂盘2个多月，看房客户一直很少，加上市场持续降温，最近业主直接撤盘不卖了。

—— 华润城1期，88平3房，高层西北向，今年3月底对外挂盘试试价格，挂盘价在1500万，而朝向更好的成交也就在1500万左右，所以房子挂了将近大半个月，看房客户也少，更别说下定的，上周，业主告诉我们，“现在行情不好，暂时不卖了，还得再等等。”

还有一些之前已经成交的房子，由于买家违约，业主将房子重新挂盘，而现在挂盘价远高于违约前的成交价，若买家还想以之前的价格成交，已经不可能。

宏发QCC前城，88平3房，一套中高楼层、西南向的房源，在今年2月份成交，成交价在910万左右，不过由于客户违约，房子又被重新放出，目前业主可以接受的最低成交价已提高至950万，业主很明确的告诉我们，之前成交价格不卖。

图源房客会内部系统

壹方中心玖誉，175平5房，一套中间楼层东南向的房子，这套房也是在今年2月中旬卖出，成交价在2820万左右，最终由于客户解约，最近房子又被重新挂出，挂盘价在2898万左右，相比之前成交，上调了70万左右。

图源房客会内部系统

03 保障型住房挤压，投资预期降温，超小户型市场需求骤降

当然，并不是所有业主都有如此强硬的心态。在市场中，还有一批急于出售房屋的业主，因为需要换房或准备资金，这些业主的房屋价格不断下调，特别是一些刚需小户型。 从2021年208指导价开始，这些小户型的成交价，一直呈现出断崖式的下滑趋势。即便在今年的短暂市场回暖中，小户型的成交依旧没有得到改善。

—— 花样年花郡，36平1房1厅，今年5月满五年，业主可以配合满五年过户，同时还可以包赎楼费用，目前报价320万，首套客户三成首付仅需96万，基本跌回2019年9月份时的成交价格，也是近三年来，价格最低的一套，相比今年年初满五年同户型366万的低价成交，再跌12.6%左右。

—— 卡罗社区，53平1房1厅，红本在手，满五年，目前报价420万，业主表示遇到合适客户，价格还能再谈，挂盘价相比去年年底最低成交价，还要再少10万。

除了花样年和卡罗社区，深圳湾的网红刚需盘太古城南区也面临着成交难的问题。小区41-52平1-2房户型被指导价所限制，近两年来小户型成交量不足5套，屈指可数，且价格一直在下跌。

一套43平1房1厅，高楼层东南向，业主从2021年年初开始放盘，挂盘价在900万左右，由于市场不景气、房子卖不起价，中途断断续续有撤盘的情况出现，如今，房屋报价已经跌至680万，并且遇到实在客户，业主表示价格还可以再少，相比去年680万的成交，价格依旧在跌。

还有一些想要置换的小户型刚需业主已经对卖房失去了信心，选择撤盘放弃置换。

泰华俊庭，一套62平2房，高楼层西南向，业主从去年11月开始挂牌，挂牌价接近指导价，期间陆续有看房的客户，但迟迟未能成交。今年年初，市场虽有短暂回暖，小区的成交依旧没有起色，看过房的客户心态都很低，指导价是他们能接受的最高价格，与此同时，业主也不愿贱卖，所以房子一直未能成交，直到最近，业主告诉我们，“对市场已经失去信心，先不卖了，换房再说吧！”

指导价的限制，加上新房和人才房的冲击，除了带有特殊属性的小户型（比如名校学位房）的成交可以维持稳定外，刚需小户型在二手房市场上流通越来越困难。

很多刚需客户，他们都想买房一次到位，近几年内不再换房，我们有客户考虑买完这次，10年内不再换房，刚需1房或者小两房已经不是他们考虑的房子了。

小户型房价持续下跌的原因主要是因为当前购房需求更多的是自住需求，而非投资需求。

此前房价一直处于上涨趋势，许多无房者担心自己错过购买房子的机会，因此急于上车，而小户型通常门槛较低，这也吸引了很多资金较少的购房者。很多人购买小户型房子并不是为了自住，而是看中了其投资价值，打算在未来几年房价上涨后再卖掉换购更大的房子。

然而，当前市场对房价上涨的预期正在降低，许多购房者更倾向于购买面积较大、性价比更高的正规二居室及以上房源，这导致超小户型房屋的需求量越来越少。相信在未来，小户型住房需求量还会进一步减少，因为保障型住房的供应将得到大幅增加，而保障房通常都是小户型房源，这对超小户型房屋的市场前景会形成一定的挤压。

截图来源：小鹿选房APP

文章首发于“深圳房客会”微信公众号

标签：

责任编辑：