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中信证券:新房销售仍处下行通道,而二手房交易已逐渐走稳

2023-08-23 10:04:49来源:金融界

张若海 王博隆 汤可欣

2023年5、6、7月商品房及二手房销量持续走弱,引发市场关注。我们从各城市环线、住房户型、小区物业费的维度跟踪了房地产销售数据的走势,当前新房销售仍处下行通道,而二手房交易已逐渐走稳;融资侧,国有房企融资渠道通畅。在后续政策催化下,地产板块优质公司的竞争格局有望优化。


(相关资料图)

▍地方政策持续发力,提振房地产市场。

7月24日至今,各地纷纷发声表示将优化房地产政策,根据各地方政府官网,20个重点城市中,深圳、广州、北京等11城均表态将要或已经发布提振需求政策。我们认为,地方政策仍有较多发力空间,在首套房贷的首付最低比例上,20个重点城市中仅郑州所有区域的最低首付比例均为20%,6城的非核心区域最低首付比例为20%,另外13城要求所有区域的最低首付比例均在30%及以上。

新房交易仍处下行通道。

商品房交易量仍处低位,根据Wind、国家统计局数据,2023年7月,30大中城市商品房成交量同比下降29.5%;8月前15日,30大中城市商品房成交量环比7月前15日下降7.9%。30个大中城市内,2023年7月,一线、二线、三线商品房交易量同比下降14%、40%、23%,一线城市同比降幅较低。同期,一线城市中,北京商品住宅成交量同比增长31%,上海、广州、深圳同比减少19%、33%、7%。

二手房销售初步止跌,一线城市环比增幅最高。

从100座样本城市的二手房成交量来看,根据各主要中介平台(含我爱我家、兔博士、中原地产、21世纪不动产、麦田、贝壳平台,下同)的数据,2023年7月,100座样本城市二手房成交量同比下降13%,环比提升6.5%;7月1日至7月31日,滚动7日平均成交量增长11.7%。分环线来看,7月各环线二手房成交量均环比正增长,一线城市同比降幅最高但环比增幅也最高。分户型来看,优质二手住房交易量同比较稳健,一居二居、三居、三居以上房型的交易量同比减少18%、7%、0.9%;各户型环比上月同期均正增长,其中一居二居户型的增速最快。

全国土地成交同比量价齐减。

全国土地成交量下降,根据Wind数据,2023年7月,100个大中城市的供应住宅用地规划建筑面积同比下降4%,成交住宅用地规划建筑面积同比下降59%,楼面均价同比下降3%。分环线看,7月各环线土地市场成交面积同比均走弱,根据Wind数据,2023年7月,100大中城市内,一线城市成交住宅类用地的土地规划建筑面积同比减少32%,成交土地楼面均价同比减少22%,而二、三线城市也呈现量价齐减趋势。

境内国企融资通畅,非国企净融资额持续下行。

根据Wind数据,2023年7月,境内融资总额持续增长,以上市日期计算,7月境内房地产业债券发行总额达到618.9亿人民币,净融资额91.26亿人民币,其中国企净融资额212亿人民币,非国企净融资金额-158.55亿。2023年以来,国企连续6个月单月净融资额为正,非国企连续7个月单月净融资额为负。

投资建议:

2023年5、6、7月商品房销量持续走弱,而7月24日政治局会议后,多地方政府表态将发布有效提振楼市的政策。短期基本面呈现出新房销售持续下行,二手房短期走稳的分化状况。预计在后续政策催化下,潜在购房需求释放,购房意愿回升,新房销售基本面有望软着陆,建议关注高能级城市政策提振、改善型住房需求、城中村改造等因素催化的地产板块结构性行情。

风险因素:

我们基于多个中介平台统计的数据进行研究,可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题,进而可能影响到相关数据的准确性;地产销售不及预期;地产扶持政策执行进度、效果不及预期。

本文源自券商研报精选

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