昨天很多老铁的朋友圈被中介这条信息刷屏：越秀星汇翰府103.11方复式4房原发票价接近260万！

现一口价只要235万，单价22700元，评估价去到300万！

刷了一下朋友圈，至少有10个中介发了这条信息，可见这套房源的受推崇程度。

(相关资料图)

那么，星汇瀚府的这套103平四房是否真如中介所说，具有超高的性价比呢？下文简要说说。

先简要介绍一下楼盘信息。

越秀星汇瀚府区位：该盘位于南海区桂城街道一环以东，桂平路以南，紧邻瀚天科技城，它是距离桂城城区最近的在售平洲盘，又是供货大户，从开卖至今近3年多还在出货。

轨道交通：该盘直线距离南海新交通夏东站约900多米，由于需要穿过两个红绿灯口，实际步行时间要去到15分钟以上。

教育配套：该盘对口怡海小学，省一级硬件标准，当下的口碑和资质在桂城属于中等水平，好在小学就在楼下，小朋友大一点可以自行上学。

另外，该盘附近也有多所幼儿园和初中，对不方便接送学生上下学的家长来说，实属便利。

商业配套：目前该盘周边基本都是早前的工业园区以及农庄和农田用地，约1.5公里外是中海收购的映月湖寰宇城，另外开车去往南海万科广场等商场也不远。

环境配套：目前该盘北面是桂平路，南面还是以荒地和工业厂房为主，居住环境面貌相对一般。

项目离映月湖核心区步行较远，但是距离桂城核心区更近。

越秀星汇瀚府占地11.7万㎡，总建筑面积约55万㎡，规划20栋高层住宅、2栋人才房、1个36班省级小学（怡海小学）和1个幼儿园。

分东西两区开发，其中西区共14栋住宅+怡海小学，东区共6栋住宅+一所幼儿园。

目前二期在售的主打产品为2梯5户，95-118㎡带装修平层/复式四房，价格区间在2.8-3.3万/㎡，视楼层、朝向、景观而价格有差异。

而刷爆朋友圈的那套房源是来自星汇一期15栋西北向的05复式单位。

该套单位建筑面积约103㎡，上下两层。下层一体化客餐厅，带有一间老人房，上层有三间面积不大的房间。

该户型在开盘后的主力价格区间为2.1-2.6万/㎡，和小区不同楼栋不同面积段的平层产品保持着大概3000-8000元/㎡的价差。

星汇瀚府一期复式和平层产品有着较大价差的原因我之前总结过：

①小面积复式户型的产品力缺陷（尺度感较差、上下层楼梯陡峭、居住体验感较差）

②相对较差的朝向（东北或西北朝向）

③背离瀚府大花园，且望主干道

④楼栋位置相对较差……

以上种种原因，造成了星汇瀚府一期复式和主流的平层产品有着较大价差。

但价格包容一切，即便复式产品有一定缺陷，但凭借着约100㎡能做四房、享受同样超大花园、下楼就是幼儿园和怡海小学等卖点，复式四房在性价比依托下，出货也还行。

那么回到今天这套中介爆圈的复式四房单位，是否值得买？先来看看当前同类产品在贝壳上的挂牌价。

经过我们一番摸查，了解到这套房源的业主原发票价约230万，算上契税、物业维修基金及近年利息，成本才去到260万左右。

相比贝壳目前其他挂牌的复式和平层单位，性价比很高，低于其他同类房源挂牌价10%-30%。

同时，相比去年今年成交的其他复式和平层单位，该套单位也有10%-20%的额外让利空间。

所以，尽管星汇瀚府的复式存在一定缺陷，在巨大的性价比优势下，该套房源刷爆朋友圈不足为奇。

对想着桂城和平洲入手四房的买家来说，这套房源基本算得上性价比最高的四房之一，也是入手门槛最低的次新四房了。

当然，这套房背后据说还有200多万经营贷，想去盘它的老铁注意要把控风险。想了解更多信息，欢迎和我们联系。

项目综合点评及适合人群

该盘最大卖点在于自带公立小学及幼儿园，对于双职工家庭来说，免去了为接送小孩而烦恼。

其次该盘凭着大社区，及一期收楼大园林出色的展示面，让不少品质型客户倾慕。

星汇瀚府最主力的买家是平洲土著及新平洲人，这类客群大多在平洲生活了多年。

一部分出手手头上的老房子来置换新房，一部分则是依靠村里卖地分钱，他们主要需求就是离工作地近，不脱离原有的社交圈。

其次，是承接桂城城区、千灯湖的刚需及改善外溢，并这里跟千灯湖价差明显，且产品力更佳。

最后说说映月新城最后，再来看看当下平洲映月新城各大在售盘：

项目名称	在售面积（㎡）	在售价格（万/㎡）
绿城桂语映月	99/120	2.65-3.3
保利天珺	87-185	2.65-4.5
越秀星汇文翰	85-115	2.4-2.8
佳兆业广雅院	83-126	2.4-3.2
越秀星汇瀚府	95-118	2.6-3
中海丽湾尚宸	84-126	2.7-4
保利天汇	127-193	3.3-5

对于映月新城，未来中长期的供应量都不会少。曾经我们总结了该板块的几大威胁，我再总结一下：

①中长期的旧改供应，当然这个等待周期比较长，但会影响投资客预期；

②千灯湖旧改的入市供应，这是板块改善产品短期面临的威胁，千灯湖同类项目里改善产品的下限，很可能是映月新城同类项目改善产品的上限；

③长期对手三山新城，这个不用质疑，抢了平洲不少广州客以及一部分投资客；

④桂城以外，比如打着灯湖南、西、北区位的那些板块。

如今映月新城的买家客群其实比以前要收窄了，除了平洲本地客群，大头就是桂城和千灯湖外溢，广州客占比少了。

关于映月新城的点评，之前我们写过板块5大真相，可以看看：

以上分析，并不是为了告诉大家映月新城不能买，而是希望你在买的时候，放平心态。

①映月新城3房价格谨慎追高3万+，4房价格谨慎追高4万+；

②自住，尽量选择靠近映月湖的楼盘，没毛病，起码平洲地界里，未来住起来比较舒服。而投资别期望太高，求稳的同时，要接受可能亏本的结局；

③千灯湖和广州涨，映月新城也会跟涨；

④佛山不是一个特优秀的城市，没有哪个板块敢说值得放心投资，更多在于买卖择时，选对时机和选对标的一样重要；

但横向对比，映月新城还是比一大票板块优质多了。它最好的归属，是完全融入千灯湖，虽然是N年以后。

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